民營企業家黃小波怎么也想不到，在人生的黃金年齡投身于家鄉工業園區的建設發展，20年過去了，經過一代人的努力與奮斗，現在的工業城已初具規模，部分園區業已投入使用甚至開始盈利，但已近花甲之年的黃小波卻還沒有享受到工業城建成后的喜悅及其帶來的利益。

2004年商海打拼多年小有成就的黃小波下決心回到家鄉博羅縣，實現對父老建設故鄉的承諾，并在當年6月成立惠州市鴻達實業發展有限公司(以下簡稱“鴻達實業”)，負責對鴻達工業城項目的整體運作。

同年4月30日，羅陽鎮政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發及招商協議書》，當地政府擬征收近2000畝土地作為招商引資的項目用地，黃小波的公司負責協助羅陽政府進行招商引資工作，從此開始了他在故鄉博羅的第二次創業之旅。

此后數年，一直投入在工業城建設中的黃小波出現了資金投入過大，項目回報緩慢的情況，2011年，博羅縣出具的《審計報告》認定，截止當年十月，鴻達公司在工業園項目建設實際投入資金總額為1.4億元，但黃小波認為這些錢遠遠趕不上鴻達實業投入的3.5億，經雙方協議后，決定將縣土地儲備中心保留的13萬平方米的工業用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達實業的虧損問題。

2012年7月11日，博羅縣政府與惠州鴻達公司、羅陽鎮政府簽訂《合作開發鴻達工業城項目協議書》，就三方合作開發博羅縣鴻達工業城項目及解決征地遺留問題的有關事宜進行協商。

2020年，當地政府在未告知黃小波的情況下，將約16萬平米的土地低價賣給第三方公司，購買土地的公司并沒有自己用地，而是租給了另外的公司。

關于土地被低價賣出一事，當地政府工作人員曾表示，被賣的土地并非鴻達實業名下的土地，所以不存在政府買賣了鴻達實業土地的情況。。。。

黃小波情況反應截屏

工業城初具規模 多家知名企業入駐

經過近20年的開發建設，加上隨著粵港澳灣區的大發展，鴻達工業城現在已經初具規模。目前，鴻達工業城現有高科技企業14家，總部基地引入中國發明協會高科技成果孵化園同時再引入17家科技企業，鴻達工業城已建成投產和在建項目將達到32家，產業類型包括能源、電子、軟件等多家高科技技術企業。據了解，中鴻盛《領軍企業總部基地》項目和樂圖光電等項目也在加快建設中，工業城已經有了比較完整產業鏈和完善的配套體系，這一切的成績離不開當地政府的政策支持，也不能忽略黃小波對家鄉的熱愛及建設工業城所付出的努力。

黃小波祖籍博羅縣，不到20歲的他伴隨著改革開放的浪潮，離開家鄉外出深圳打拼?；蛟S是勤奮踏實的性格、天資聰穎的頭腦，也或許是運氣使然，一路商海沉浮，已是中年的黃小波便已資產不菲，由于在社會各界都積攢了良好的贊譽，他連續十年當選深圳市寶安區政協委員，甚至是保安區政協常委。

在黃小波的心里，博羅縣永遠是自己的家鄉。在外“混”了名堂后，他開始考慮如何才能為家鄉做些事情。2004年初，在一次深圳召開的招商推薦會上，博羅縣的相關領導找到他，希望他能在博羅縣城的羅陽鎮投資建設一座工業城，并且引進一些知名的企業進駐。

黃小波略微思考后便答應了，在他看來，工業城建好，企業進駐，自然而然能為當地稅收做出貢獻。企業多了，人自然也就多了，更能帶動起當地的消費，這對于老百姓來說，也是一件好事情，同年在當地注冊成立了“惠州市鴻達實業發展有限公司”，負責對鴻達工業城項目的整體運作。

此后的一切都如期進行，黃小波開始了惠州的再創業之旅，還當選了惠州市政協第十、十一屆政協委員、十二屆政協常委。

20年簽訂多個協議確保投資人利益

2004年4月30日，羅陽鎮政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發及招商協議書》，就工業項目合作開發事宜達成一致意見：當地政府擬征收近2000畝土地作為招商引資的項目用地，黃小波的公司負責協助羅陽政府進行招商引資工作。

2006年12月，羅陽鎮政府與黃小波簽訂了《協議書》及《補充合同書》，就雙方合作開發荔枝園工業項目達成補充條款。由羅陽政府作為鴻達(國際)高科技工業制造城市政道路基礎設施建設實施主體，采用BT模式，解決資金劃撥問題。(BT模式中文名稱是建設移交，政府利用非政府資金，來進行非經營性基礎設施建設項目一種融資的方式。)

此后數年，一直投入在工業城建設中的黃小波出現了資金投入過大，項目回報緩慢的情況，2011年12月8日，博羅縣監察和審計局出具《審計報告》，該報告中認定，至2011年9月30日，鴻達公司在博羅鴻達工業園項目建設實際投入資金總額為1.4億元。但黃小波認為這些錢遠遠趕不上鴻達實業投入的3.5億，經雙方協議后，決定將縣土地儲備中心保留的13萬平方米的工業用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達實業的虧損問題。

2012年7月11日，博羅縣政府與惠州鴻達公司、羅陽鎮政府簽訂《合作開發鴻達工業城項目協議書》，就三方合作開發鴻達工業城項目，約定在鴻達科技城合作開發400畝商住用地，通過分配土地掛牌收益來解決鴻達工業城歷史遺留問題。

“這樣做，就是為了讓我們公司能夠收回投資成本及回報。”黃小波稱，這塊400畝的商住用地就是被博羅縣政府低價賣掉的土地。因為這塊儲備用地性質特殊，是捆綁了債權債務的土地，所以性質為商住用地。

在最初的約定中，工業城建好后的凈收益鴻達實業和博羅縣政府按照四六分成，比例為博羅縣政府4成，鴻達實業6成。作為對鴻達實業的補償，協議還特別約定，項目用地需要三方統一協商，規劃、出讓。

商業土地兩次流拍 更改土地性質低價出讓

今天步入這片工業園，成熟的工業社區，繁忙的建設工地，十多條以“鴻達”命名的園區公路上車來車往，但是十幾年前，這里還是一片荒蕪之地，高低不平、雜草叢生、溝渠遍布、蚊蟲遍野。

黃小波回憶起當年剛入駐此地時的情景，心里不免有些忐忑，公司沒有充裕的資金，當地沒有成熟的基礎設施，更缺少愿意來此地真金白銀投資的企業，一切都要從零開始!無論是基礎的土地平整還是赴海內外招商，幾乎是一己之力扛下了所有。

由于前期的投入過大，鴻達實業遇到了巨大的資金缺口，加上國家土地政策調整，原合同約定的合作開發模式無法返還鴻達實業前期投入的開發成本和投資回報，博羅縣政府于2012年和2013年將鴻達工業城的商住用地兩次掛牌出讓，但由于位置偏僻環境不佳，兩次拍賣均無人摘牌。

轉折發生在2020年。這一年，博羅縣政府在未通知鴻達實業一方的情況下，在商住用地高價位的時候，將合作用地性質從商住用地改為工業用地，將400畝土地中的161044(16.1萬)平方米土地，以工業用地定向掛牌出讓成交。

由于調整了規劃和用地性質定向掛牌，地價低于市場流通價而成交。3宗地掛牌總收入為僅為1.0475億 元，折合平均地面單價僅為 650元/平方米，不含稅。(宗地一：掛牌編號：博自然資(用地)掛字【2020】6號，面積62249㎡，成交價2590萬元;宗地二：掛牌編號：博自然資(用地)掛字【2020】54號，面積45118㎡，成交價3145萬元;宗地三：掛牌編號：博自然資(用地)掛字【2020】44號，面積53677㎡，成交價3740萬元)。

如按照同期周邊工業用地市場價出讓，參考2020 年 8 月 25 日廣東省中級人民法院拍賣一宗同區域的工業用地，面積15085 平方米，成交總額 2802.9321 萬元，折合地面單價為 1858.09 元/平方米，而合作土地僅650元/平方米成交，約為正常市場拍賣價三分之一。

“按照協議的約定，出讓合作土地政府有義務和我公司協商，但整個過程我都不知道情況，此外將用地性質從商住用地改為工業用地也沒有人告訴我。”

黃小波說。依據羅陽鎮當年商住用地出讓的案例，折合平均地面單價僅為650元/平米的價格明顯是低了。黃小波說，“考慮到工業城位置及環境，加上近幾年商住開發不如以前，這種操作其實也能理解，但是拍賣的錢我也一分都沒有拿到!”。

黃小波認為，若根據協議內容，當地政府是否已單方違約?“我就想知道，這究竟是為什么。”

工業園區多條道路以“鴻達”命名

優化營商環境 法治是企業正當經營的保障

對于黃小波認為當地政府違約的觀點，來自國內的數位法學專家學者也表達了類似的意見。

中國法學會商法學研究會會長，中國政法大學教授、博士生導師趙旭東;中國人民大學法學院副院長、博士生導師、龍翼飛教授，清華大學法學院崔建遠教授以及中國人民大學法學院兼職教授，自然資源部咨詢研究中心咨詢委員王守智等國內知名法學專家在2021年10月底就鴻達工業城項目中相關糾紛的法律適用問題進行了認真討論和分析研究，形成了頗具專業的法學論證意見書：

與會專家認定三方簽訂的《合作開發鴻達工業城項目協議書》合法有效，協議三方都應當按照法律規定和合同約定履行義務;縣、鎮兩級政府就合作開發鴻達工業城項目作出的政府會議紀要也對其具有拘束力，需要要對載明的內容踐行承諾。

三方簽訂的《合作開發鴻達工業城項目協議書》是為了通過分配土地掛牌收益的方式來解決鴻達工業城征地歷史遺留問題，《合作開發鴻達 工業城項目協議書》中關于土地掛牌出讓收益的約定是由原來的征地利益關系轉化而來的，關系到惠州鴻達公司投資者利益的實現。

當地政府在未告知也未得到惠州鴻達公司同意的情況下，將涉事土地掛牌出讓，有悖于誠實信用原則，違反了《合作開發鴻達工業城項目協議書》第9條、第10條第1款的約定，應構成違約。

對于鴻達公司遭受的損失，相關專家意見認為，該損失應包括實際損失和預期可得利益損失，應當參照策涉土地周邊同類型土地出讓的價格計算。唯有讓企業在公平、公正的法治環境中發展，才能更好的培養優化地區營商環境。

中國政法大學民商法學博士生導師，符啟林教授認為，根據《中華人民共和國民法典》第七條相關規定“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”簽訂協議就要按照約定的內容來履行，優化營商環境是政府的一項重要工作，旨在通過優化服務、法治保障和社會環境等方面的努力，為市場主體提供更加穩定、公平、透明、可預期的營商環境。

這些舉措包括提高政務服務能力和水平，加強政府與市場主體之間的協同監管和信息共享，加強政府服務意識和提高服務質量和效率等方面。政府優化營商環境的努力將有助于促進市場主體的健康發展，增強市場活力和社會創造力，才能為經濟社會發展注入新的動力。

對于目前所遇到的種種問題，黃小波對未來依然充滿信心，只是身處困境的他希望能得到一個合理的回應。。。。。。

今日的工業園區以具有相當規模

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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